Hasta hace muy poco, el proceso de compraventa de un piso podía resultar abrumador para la persona promedio. Hoy en día, sin embargo, existen multitud de portales de compraventa y servicios de asesoría que se encuentran a nuestra disposición a través de la pagina web de las diferentes empresas inmobiliarias.
Asesoramiento inmobiliario
Como sucede con la mayoría de las personas que se encuentran ante la posibilidad de hacerlo, la compraventa de un bien inmueble suele representar para cualquiera de las partes involucradas una modificación sustancial del patrimonio personal. Justamente por eso, resulta fundamental la contratación de un profesional en el ámbito que nos permita supervisar el proceso de compraventa.
Sin embargo, antes de efectivamente poder hacer referencia a las circunstancias en las que el asesoramiento inmobiliario resulta necesario, conviene distinguir esta práctica de la que realiza un agente inmobiliario. Y si bien en muchos casos una misma persona puede realizar ambas tareas —y generalmente lo hace, al menos en los casos de las agencias especializadas—, cada tarea dispone de un propósito bien diferenciado.
Justamente, en el caso del agente inmobiliario, este se ocupa de la gestión y ejecución de los aspectos comerciales de la transacción. Entre estos aspectos se puede mencionar la publicación y promoción de la propiedad, su acondicionamiento estético y presentación presencial, justo hasta la negociación del contrato.
Durante la negociación del contrato es que toma forma el asesoramiento inmobiliario, asistiendo a la persona sobre la transacción y los recaudos que esta deba tener en cuenta. En ambos casos, representa un gasto marginal sobre el total de la operación y permite evitar eventuales problemas de mayor gravedad que puedan ser más difíciles —y definitivamente más caros— de resolver. En Valencia existen muchas alternativas en este sentido, puesto que se trata de un sector muy desarrollado.
Y si bien esto no es obligatorio, es muy recomendable —especialmente si hablamos de una operación compleja—. De hecho, esto resulta eficaz desde el momento en que ponemos el bien en venta o comenzamos a buscar uno para comprar; los agentes inmobiliarios conocen el mercado y pueden agilizar el proceso, lo que nos termina ahorrando dinero.
Contrato de compraventa de una vivienda
Este es el documento formal que anticipa y concede validez legal a la transacción realizada sobre la trasmisión de la titularidad de un determinado bien inmueble. Dicho documento se redacta en función de un acuerdo mutuo entre las partes involucradas. Sus componentes principales son aquellos correspondientes al intercambio del bien por una contraprestación económica.
Este, al constituirse como un acto jurídico bilateral y consensuado, solo depende de la voluntad de las partes. Ambas deberán someterse a lo estipulado frente a cualquier disputa y cualquiera de ellas podrá realizar un reclamo legítimo para que se cumpla con lo estipulado en el contrato —siempre y cuando esto no contradiga la Ley—.
Al tratarse de un documento legal vinculante, el contrato de compraventa deberá incluir ciertos datos e información correspondiente, entre otras cosas, a la identificación fehaciente de las partes, el precio del inmueble y sus características constructivas. Sin embargo, existen ciertos ítems que pueden o no aparecer, según el tipo de operación de la que se trate.
Datos de identificación
En esta sección del contrato constan todos aquellos elementos de carácter de la identidad de las personas involucradas en la operación. Y si bien se trata de una información relativamente sencilla de producir por cualquier de las partes, deberá verificarse correctamente. En caso contrario, un dato erróneo puede ocasionar la invalidez del contrato.
Entre los datos que deben incluirse en este apartado, pueden mencionarse el nombre completo de los involucrados, copias del Documento Nacional de Identidad, etc. Asimismo, deberá encontrarse debidamente indicada la identidad de cualquier representante que gestione la operación en nombre de alguna de las partes.
Finalmente, deberán aparecer los documentos de identificación del inmueble. Esto incluye la ubicación de la propiedad, su tamaño, la descripción que figura en el Registro de la Propiedad y su situación fiscal, entre otras cosas.
Cláusulas asociadas con las condiciones de cumplimiento de contrato
La información que aparece en este apartado puede variar ampliamente, dependiendo del tipo de transacción y las características particulares del inmueble, la naturaleza de la persona física y jurídica que intervenga, y cualquier otra manifestación legítima de la voluntad de algunas de las partes.
En efecto, cualquiera de ellas puede elegir sumar o especificar condiciones para el intercambio con los que la otra parte puede o no estar de acuerdo. Dichas cláusulas serán redactadas y discutidas por los involucrados durante la etapa de negociación. Una vez firmado el contrato, estas cláusulas tendrán condición legal, obligatoria y vinculante —siempre y cuando no vulneren la Ley—.
Valor económico de la transacción
El factor fundamental que debe figurar en el contrato es el precio por la compra del inmueble. Esto incluye todos aquellos datos correspondientes al método de pago, la fecha de su recepción y, en caso de plantearse un pago escalonado, las condiciones pactadas.
Asimismo, la información detallada en este apartado deberá contemplar un detalle en el cual se diferencien de los gastos asociados a la gestión de la operación y a cuál de las partes le corresponde costearlos; desde las comisiones de la inmobiliaria hasta los costos de tramitación, registro, impuestos, etc.
Situación fiscal e impuestos
En este apartado irán incluidos todos aquellos elementos de índole tributaria asociados a la propiedad; desde su situación actual y las deudas de las que pueda disponer, hasta la atribución de la responsabilidad de pago de dichas deudas. En la mayoría de los casos esto suele descontarse del valor cotizado de la propiedad.
Infracción y penalizaciones
En este caso, se incluye en el contrato una sección referente a las infracciones que puedan producirse debido al incumplimiento de alguna de las condiciones pactadas y sus correspondientes penalizaciones. En la mayoría de los casos, siempre y cuando se trate de ofensas menores, dichas penalizaciones toman la forma de un resarcimiento económico.
Estado del inmueble
Conocer el estado de un bien inmueble y su condición resulta fundamental para poder determinar su valor real. Se trata de un estudio que no necesariamente debe ser incluido en el contrato para que este último tenga validez. Cuando sí se incluye, sin embargo, suele correr por cuenta del comprador y permite constatar que la propiedad se encuentra en las condiciones pactadas en el momento de la transmisión de su titularidad.
Recesión del contrato
Esta cláusula en particular merece su propio apartado, ya que es una de las más importantes y que suele aparecer en la mayoría de los contratos de este tipo. La misma establece bajo qué circunstancias puede solicitarse, a través de una petición judicial, la nulidad total de un determinado contrato. Por lo general, esto ocurre en caso de que la parte vendedora no comunique algún vicio que afecte a la propiedad y que la integridad misma del bien se encuentre comprometida.
Mejores plataformas de compraventa
Idealista
Hoy en día, esta empresa es uno de los portales de mayor trayectoria en el mercado. Se trata de una plataforma que dispone de uno de los registros de propiedades más grandes del sector. Recibe alrededor de cincuenta millones de visitas mensuales y permite acceder a mercados de todo Europa.
La plataforma, sin embargo, cobra por su uso y la mayoría de las herramientas de las que dispone no vienen incluidas; deben contratarse por separado o combinar con alguno de los planes de los que la empresa ofrece. Dichas herramientas, por otro lado, valen lo que pagamos por ellas, ya que ofrecen una mejor experiencia de búsqueda y uso en sentido general —no por nada lideran el sector—.
La plataforma ofrece constantemente distintos tipos de planes y beneficios, premios o descuentos que buscan mantener al usuario involucrado o simplemente atraerlo, pero sin sacrificar mucho las ganancias. Como en el caso de la contratación de asesoría profesional para el proceso de compraventa, pagar por este servicio resulta ventajoso en muchos sentidos.
Este portal permite generar publicaciones de propiedades en venta, alquiler, etc., así como también permite realizar búsquedas personalizadas de gran rendimiento que se organizan en función de los datos del usuario y su procesamiento para mejorar los resultados. Este servicio es muy útil para la persona promedio o el emprendedor que busca abrir un negocio.
En caso de disponer de más de dos bienes en la plataforma o si se trata un negocio inmobiliario, las condiciones de uso y el tipo de contraprestación económica serán de distinta naturaleza y valor, respectivamente; el usuario deberá pagar por cada anuncio y eso puede resultar inconveniente si la propiedad se mantiene mucho tiempo en el mercado.
Sin embargo, sigue siendo beneficiosa la exposición que se consigue en el sitio para una determinada propiedad en relación con el costo de dicha exposición. Los resultados suelen notarse en la considerable reducción del tiempo que la propiedad tarda en venderse. Por lo demás, utilizar la página es muy sencillo e intuitivo.
Kasaz
Se trata de una de las plataformas más grandes y reconocidas del sector, aunque es relativamente joven —la empresa nace en 2017—. La idea detrás de su desarrollo fue la misma que de muchos otros emprendimientos digitales de la época: mejorar el rendimiento de los portales y buscadores de un área en particular, el sector inmobiliario.
En función de este objetivo, hoy constituye uno de los mejores sistemas en cuanto a experiencia de uso; de hecho, muchas de las técnicas implementadas por este buscador representaron una caída considerable en la media de tiempo necesario para encontrar una propiedad de la misma calidad que sus competidores.
El sitio se diferencia de sus competidores justamente porque comporta soluciones informáticas de última generación que aprovechan el minado de datos y las preferencias de otros usuarios para aprender de las búsquedas realizadas y mejorar su propio desempeño.
Kasaz es una de las mejores opciones para quienes buscan comprar o vender un piso en Valencia y España, especialmente en lo que respecta a usuarios particulares. Sin embargo, si bien es cierto que el usuario medio es el que más beneficio obtiene de esta plataforma, esta también es muy utilizada por negocios y agentes inmobiliarios.
Habitaclia
Habitaclia es una de las mejores compraventas de pisos en Valencia. La empresa cuenta con alrededor de quince años en el mercado inmobiliario virtual y es por eso por lo que muchos particulares y agentes inmobiliarios la tienen como una de las principales fuentes de referencia.
Si buscamos vender nuestro piso, se trata de una gran alternativa para publicar un aviso —especialmente si disponemos de una propiedad en la costa del Mediterráneo—. Actualmente fusionada con Fotocasa y otros prestadores, la ahora llamada Fotocasa Pro reúne un gran abanico de servicios de búsqueda y promoción de compraventa.
Del mismo modo que en los dos casos anteriores, esta plataforma dispone de un sistema de búsqueda que permite acceder a un extenso directorio de propiedades disponibles. Su presencia en el mercado es notable, ya que pertenece a uno de los grupos inmobiliarios más grandes de la región.
En lo que respecta a su modelo de negocios, la plataforma dispone de un sistema de pago o bien por anuncio o bien por mensualidad. De este modo la empresa maneja una gran cantidad de tráfico y muchos agentes y agencias inmobiliarias lo utilizan como único canal de comunicación para mostrar su catálogo.
Pisos.com
Este sitio web lleva muchísimos años en el mercado; de hecho, algunos datan sus comienzos hasta los años noventa. Este buscador permite que los usuarios puedan subir anuncios con sus propiedades de manera ilimitada, gratuita y sin complicaciones. Generalmente se utiliza por usuarios de manera directa.
La interfaz del sitio es intuitiva y muy clara. Dispone de muchos parámetros de búsqueda para facilitar su realización y un mapa del país con las distintas zonas y regiones en las que dispone de publicaciones y bienes en cartera.
La plataforma además dispone de un canal de contenido y actualidad, uno dedicado a la residencia y el hogar, y un foro en el que se pueden publicar comentarios y reflexiones. El sitio dispone de una gran variedad de secciones y servicios de esta naturaleza cuyo propósito es asistir al usuario.
